Le bail rural est très réglementé, essentiellement par des règles d’ordre public, c’est-à-dire auxquelles on ne peut pas déroger.

Le bail rural, fermage ou de métayage, est un contrat de mise à disposition payante d’un immeuble (terres ou de bâtiments) agricole par un propriétaire, le bailleur, à un exploitant, le preneur, afin de l’exploiter.

Toute mise à disposition d’un immeuble agricole moyennant une contrepartie est donc un bail rural, ce qui peut comporter un risque.

En effet, lorsque l’on veut prêter des terres ou des bâtiments agricoles, mais que l’on prévoit une contrepartie, il ne s’agira pas d’un commodat mais d’un bail, même si la contrepartie n’est pas le paiement d’une somme d’argent, mais, par exemple, la remise d’une partie de la récolte, la réalisation de travaux, …

Le bail rural est conclu pour une durée minimale de 9 ans.

La Loi prévoit qu’il doit être écrit, mais dans les faits, les baux verbaux sont tolérés lorsque leur durée est inférieure à 12 ans ; les stipulations du bail type départemental seront alors appliquées.

Si la durée du bail est supérieure à 12 ans, le contrat sera obligatoirement écrit et reçu par un Notaire.

Le fermage doit respecter le barème préfectoral qui fixe un loyer maximum et minimum en fonction des caractéristiques du biens loués : qualité des sols, situation, caractéristiques des bâtiments d'exploitation, durée du bail, etc.

Les obligations du bailleur sont :

La mise à disposition de terres et de bâtiments non occupés,La garantie d’une jouissance paisible, sans troubler l'exploitation,La pris en charge des grosses réparations : le bien doit être en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué,Assurer la permanence des plantations,Payer la taxe foncière sur la propriété, une partie pouvant être supportée par le preneur,Laisser chasser le preneur,Assurer le bien contre l’incendie (les cotisations d’assurance ne peuvent pas être mises à la charge du preneur).

Les principales obligations du preneur sont :

Payer le loyer, évidemment,Exploiter le bien pour les activités prévues au bail,Avertir le bailleur de toute utilisation du bien par une autre personne,Respecter les pratiques culturales.

Pour éviter tout malentendu, je ne peux que vous recommander fortement de rédiger un bail écrit détaillant les obligations de chacun, après avoir pris conseil auprès d’un professionnel, qui vous évitera notamment de prévoir des clauses contraires à la Loi et vous permettra de limiter les conflits en expliquant à chaque partie ses obligations.

Tout ce qui commence ayant une fin, le bail rural arrivera nécessairement un jour à son terme, que ce soit parce que l’échéance arrive, parce que le preneur cesse son activité ou parce qu’une difficulté survient.

Je vous informerai donc sur cette échéance du bail rural lors de mon prochain article.